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Actualité des impayés de loyers

Publié le 7 juillet 2022

Pas de retour à la normale sur le front des réclamations pour des impayés de loyers. L’an passé, 50.144 personnes ont consulté une Adil, émanation départementale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), pour le non-versement de loyers. C’est certes moins qu’en 2020 où près de 53.000 consultations avaient été organisées, mais en nette progression, de 6 %, par rapport à 2019.

L’Anil attribue ce chiffre élevé pour 2020 au déclenchement de la pandémie. « En plus d’avoir contribué à la plus grande précarisation des ménages fragiles habitués du réseau, la crise a également touché de nouveaux publics, moins habitués à fréquenter les Adil », tels que les commerçants, les auto-entrepreneurs ainsi que les étudiants, explique l’agence nationale dans un rapport diffusé ce 23 juin.

1 bailleur sur 5 bénéficiaire de minima sociaux

Non seulement plus nombreux, les particuliers qui contactent l’Adil sont aussi plus précaires que précédemment. L’année dernière, 26 % des ménages ayant sollicité une Adil pour une problématique de loyers touchaient des minima sociaux, contre 22 % en 2020 et 24 % en 2019. « En 2021, on observe une précarisation de l’ensemble des publics, le nombre de ménages bénéficiaires des minima sociaux augmentant pour chacun des statuts d’occupation », précise le rapport.

Dans le détail, cette augmentation émane principalement des locataires du parc social, mais aussi, et plus surprenant, des propriétaires. « Les bailleurs consultant les Adil sont […] concernés par cette précarisation, au même titre que les locataires », souligne cette étude sur les loyers impayés.

Près d’un bailleur particulier sur cinq (17 %) est bénéficiaire de minima sociaux, notamment du minimum vieillesse. En effet, les agences départementales sont fréquemment consultées par des propriétaires âgés, disposant d’un ou de deux biens, pour qui la perception d’un loyer est un complément à une faible pension de retraite. Précisément, les 60 ans et plus représentent plus d’un tiers des propriétaires contactant une Adil pour un retard ou un impayé de loyer.

Ce portrait type fait écho à celui dressé en 2020 par Nicolas Démoulin , alors député LREM de l’Hérault, auteur d’un rapport sur la prévention des expulsions locatives. remis en décembre 2020 à Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au logement. « Sur les 7 millions de bailleurs privés, 85 % possèdent un à deux logements seulement et sont des gens relativement modestes, dépendants financièrement des revenus locatifs […] Ces bailleurs sont donc très exposés aux impayés de loyers », expliquait-il.

Des bailleurs « fonctionnant à la confiance »

Or, comme le soulignent les conseillers en économie sociale familiale (CESF) audités par l’Anil pour son étude, « les bailleurs privés ne [mobilisent] pas de dispositifs de garanties ». Ceux-ci « fonctionnant à la confiance », décrivent les CESF sollicités.

(Source Les Echos)

Chez Hauban Immobilier et chez les professionnels de l’immobilier, le fonctionnement à la « confiance » n’est pas possible.

Justement en tant que professionnel, la sélection des candidats se fait avant tout sur dossier et à la marge sur le « ressenti », en aucune manière je ne parlerai de « confiance » lorsque nous ne connaissons pas la personne qui visite et qui nous explique sa situation en 15 min déclare Céline Bolognesi chez Hauban Immobilier.

Les discussions et déclarations orales des candidats à la location ne peuvent être prises « argent comptant ». En effet la fourniture d’un dossier justifiant la situation du candidat est un pré requis essentiel. Les vérifications à ce sujet sont nécessaires. Les faux dossiers sont finalement assez rares et les falsifications généralement décelables avec de l’expérience et du savoir faire.

Les discussions avec les candidats à la location permettent plutôt de cerner l’état d’esprit, le niveau des candidats ou déceler les réelles motivations d’un changement de logement…beaucoup d’informations passent au cours de ces échanges, des informations qui ne sont pas présentes dans les justificatifs et pourtant essentielles.

Chez Hauban Immobilier, les candidats présentant une garantie visale sont étudiés au même titre que les autres candidats , en effet les jeunes et certaines couches d’actifs ne peuvent présenter un garant physique, ainsi la garantie visale permet d’accéder à un logement. En revanche le cumul d’un garant personne physique et garantie visale n’est pas possible.

Dans les Adil, on explique ce faible niveau de protection par la méconnaissance de garantie visale . Gratuit, ce dispositif de couverture s’adresse aux propriétaires louant leur bien, en tant que logement principal, initialement à un locataire âgé de 18 à 30 ans. Depuis juin 2021, la garantie visale a été étendue aux salariés de plus de 30 ans rémunérés jusqu’à 1.500 euros nets par mois. Elle couvre jusqu’à 1.300 euros de loyers (1.500 euros en région Île-de-France) dans la limite de 36 mensualités impayées dans le parc privé.

En tant que syndic et gestionnaire locatif, Hauban Immobilier propose également deux types d’assurance loyers impayés: à savoir l’assurance loyers impayés directement prise en charge par le locataire ou une assurance loyers impayés à charge bailleur dans le cadre d’un contrat groupe avec des garanties avantageuse pour le bailleur.

Les assurances loyers impayés ne doivent pas se substituer au travail du professionnel, à savoir comme indiqué précédemment:

  • avoir une bonne analyse du candidats à la location
  • des justificatifs sérieux et complets
  • réaliser en interne le recouvrement amiable et la phase précontentieuse

En effet en cours de location en cas de retard de paiement le recouvrement amiable est un préalable et permet d’éviter les déclarations de sinistre trop tôt auprès des compagnie d’assurance dont les délais s’allongent compte tenu des volumes d’affaires traités par ces dernières.

Pour plus de renseignements ou un devis, nous sommes à votre disposition au 01 34 05 06 50

Céline Bolognesi