« Il faut retrouver de l’attractivité pour les bailleurs ». Xavier Lièvre est fier de sa proposition. Le notaire parisien et coauteur du texte sur la création d’un « statut fiscal du bailleur privé global, cohérent et attractif » enchaîne, argumente sur le sujet épineux de l’investissement locatif, qui selon lui est devenu trop « coûteux » et surtout, peu avantageux par rapport à d’autres placements.
Des suggestions ont déjà été apportées dans ce sens par plusieurs syndicats, comme l’Unis ou la Fnaim. C’est au tour des notaires de se saisir du problème. « Il faut rééquilibrer les différents placements pour les particuliers », enchaîne-t-il, avant d’énumérer les mesures qui seront discutées lors du prochain congrès des notaires qui se tiendra du 27 au 29 septembre à Deauville.
Uniformiser la fiscalité
« Le bailleur doit pouvoir choisir une taxation en tant qu’entrepreneur ou en tant que personne physique », poursuit Xavier Lièvre. Concrètement, la proposition des notaires est de « pouvoir opter pour une taxation au titre des revenus fonciers » ou « au titre des BIC [bénéfices industriels et commerciaux, NDLR] ». Peu importe qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé, d’un particulier ou d’une société civile immobilière (SCI).
Aujourd’hui, les revenus fonciers pour un logement vide sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour un bail en meublé , le propriétaire peut profiter d’un régime fiscal avantageux grâce au statut du loueur en meublé, professionnel ou non (LMNP et LMP). Une situation qui encourage le logement meublé… Ou qui « incite les bailleurs à meubler, parfois artificiellement, les logements qu’ils mettent sur le marché » selon le conseil supérieur du notariat (CSN). Un statut « spécifique » pour les bailleurs privés permettrait, selon l’instance, de choisir plus librement entre vide ou meublé en uniformisant les règles fiscales.
De cette proposition en découle une autre : faire en sorte d’élargir le statut professionnel aux logements nus. La création d’un statut de « Loueur Immobilier Professionnel (LIP) » pourrait notamment permettre d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI qui remplace l’ISF était déjà dans le viseur des notaires, qui alertaient « pour que cet impôt ne remette pas en cause une rentabilité raisonnable du logement loué ».
Tout ce foisonnement d’idées n’a finalement qu’un but : rendre de nouveau l’investissement locatif attractif. La troisième proposition va dans le même sens. Elle concerne un « plafonnement des prélèvements obligatoires », qui ne devraient plus dépasser 75 % des revenus locatifs du logement. « On se retrouve dans des situations où, avec la taxe foncière, le rendement est négatif », pointe Xavier Lièvre.
Encourager l’achat en neuf
Une autre modification juridique est envisagée pour avantager les bailleurs privés. La loi de finance pour 2023 est aussi pointée du doigt par le Conseil supérieur du notariat, qui regrette que la « possibilité, pour le contribuable, d’imputer sur son revenu global le déficit de revenus fonciers provenant de la réalisation de travaux de rénovation énergétique, dans la limite de 10.700 euros par an » ne soit réservé qu’au parc immobilier ancien et nu .
Le procédé n’est pas applicable au meublé, ni au logement neuf par ailleurs. Ce que déplorent aussi les notaires. Ils souhaiteraient la prise en compte d’une « charge fiscale de performance énergétique », pour rendre le neuf également attractif et récompenser les logements avec les meilleurs DPE.
Mais tout cela n’est pas encore fait. Les 11 autres propositions seront discutées d’ici à la fin du mois lors du Congrès annuel. C’est seulement après que ces propositions, condensées dans un dossier d’un millier de pages, pourront être présentées aux organes législatifs. Parmi ces autres textes, les commissions défendront notamment la réduction des délais d’obtention du permis de construire, mais aussi des mesures pour faciliter la réversibilité de bâtis en logements ou encore la modernisation du contrat en viager.
Sandra Bouillard, Les Echos
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