La loi Elan et son ordonnance de fin 2019 ont accru les pouvoirs du conseil syndical. Auparavant le conseil syndical ne pouvait bénéficier d’une délégation de la part de l’assemblée générale que sur « un acte ou décision déterminée ».
L’ordonnance prévoit que l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre seul tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple (majorité de l’article 24). Cette décision est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25).
Par exemple, le conseil syndical pourrait être missionné dans ces termes pour des travaux d’envergures qui sont pourtant votés à la majorité de l’article 24 à l’instar de travaux de sécurité ou des travaux obligatoires par exemple un ravalement prescrit par la mairie.
Certains gardes fous sont prévus :
L’assemblée générale devra déterminer le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs ;
La durée de la délégation de pouvoirs ne peut excéder deux ans ; Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale ; Le syndicat des copropriétaires devra souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical ;
Toutefois, sont exclus de la délégation de pouvoirs les sujets suivants : l’approbation des comptes ; la détermination du budget prévisionnel ;et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires.
En outre, pour l’exercice de la délégation de pouvoirs, les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité de ses membres. En cas d’égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante. Enfin, le conseil syndical devra adresser un rapport écrit en vue de l’information des copropriétaires.
En pratique, il sera délicat de déterminer les dates auxquelles les fonds seront appelés afin d’éviter de trop nombreuses régularisations privant temporairement les copropriétaires de leurs fonds.
Par ailleurs le président du conseil syndical peut, en cas de carence ou d’inaction du syndic et sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. En l’absence de conseil syndical, cette action peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts seront versés au syndicat des copropriétaires.
Si l’action est déclarée bien fondée à l’issue de l’instance, les frais de procédure non pris en charge par le syndic sont répartis entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.